Preços de imóveis em BH podem subir até 40% com novo Plano Diretor, aponta estudo

Preços de imóveis em BH podem subir até 40% com novo Plano Diretor, aponta estudo

Os apartamentos novos em Belo Horizonte podem ficar entre 30% e 40% mais caros se o novo Plano Diretor, que tramita na Câmara Municipal, for aprovado no início de junho. O índice foi apontado por pesquisa realizada pelo arquiteto e urbanista Júlio Guerra Tôrres, membro da Associação Brasileira dos Escritórios de Arquitetura (Asbea). Os dados serão apresentados hoje à imprensa, na sede da Federação das Indústrias de Minas Gerais (Fiemg).

Para chegar ao percentual, o arquiteto fez todas as simulações junto à Prefeitura de Belo Horizonte para aprovar um novo empreendimento partindo do pressuposto de que o coeficiente de construção da cidade seja de 1 por 1, conforme propõe o novo Plano Diretor. Ou seja, para cada metro quadrado do terreno, poderia ser construído também um metro.

Hoje, o coeficiente na capital é de até 1 por 2,7, fator que permite que imóveis mais altos sejam erguidos. “Ninguém melhor do que um arquiteto, que projeta BH, para fazer esse estudo. E a conclusão é o que já imaginávamos: ficará mais caro morar na cidade”, afirma o diretor imobiliário do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de Minas Gerais (Sinduscon-MG), Ricardo Catão.

Pagamento

Com a redução do coeficiente e a obrigatoriedade de construir prédios menores, aqueles que desejarem levantar empreendimentos mais robustos e altos terão que comprar, junto à PBH, o direito de expandir a obra. [/TEXTO]O pagamento serviria como uma espécie de contrapartida pelos impactos causados pelo imóvel.

E é aí que está o problema. “Se o custo ficará maior, certamente o imóvel será vendido por valor mais alto”, prevê Catão. Para ele, o aumento no custo pode ser considerado um novo imposto. “A PBH diz que vai construir moradias populares com esse dinheiro, mas nós já pagamos impostos para isso”, afirma.

Pelo projeto, dois fundos receberão os recursos advindos da outorga: o de Habitação Popular e o Fundo da Centralidade. Além de construir novas casas, a intenção é melhorar a qualidade das que já existem.

Na ponta do lápis

“Hoje, em um lote de 1 mil metros quadrados, o construtor pode erguer 2,7 mil. São 27 apartamentos de 100 metros quadrados. Se houver alteração, ele poderá construir dez apartamentos de 100 metros no mesmo terreno. Ou seja, o retorno é muito menor”, pondera o presidente da Comissão de Direito Imobiliário da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB-MG), Kênio de Souza Pereira.

Ele destaca, no entanto, que o preço dos lotes não tende a cair. Isso significa que o custo por apartamento deve subir. O motivo é o déficit habitacional e o pequeno estoque de terrenos, especialmente dentro da avenida do Contorno, onde o coeficiente é de 1 para 2,7.

“Belo Horizonte é uma cidade relativamente pequena, de 330 quilômetros quadrados. Existem poucos lotes e terrenos disponíveis em áreas nobres, como a Centro-Sul. Tanto que temos visto um movimento de prédios pequenos sendo derrubados para outros serem construídos no lugar”, comenta Pereira.

Ainda de acordo com ele, o novo Plano Diretor vai expulsar os belo-horizontinos da capital. Afinal, com os apartamentos mais caros, quem não tem renda suficiente para arcar com a alta do imóvel vai acabar optando por cidades do entorno, como Nova Lima, Contagem, Santa Luzia e Lagoa Santa.

“E, como reflexo, contratar também ficará mais caro, pois como as pessoas morarão mais longe, o deslocamento do trabalhador será mais oneroso para o empresário. Por isso, digo sempre que as pessoas de menor renda serão as mais afetadas”, afirma.

A prefeitura não se posicionou. Procurado, o líder do governo na Câmara, Léo Burguês, também não falou com a reportagem sobre o assunto.

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Aluguéis

O aluguel também pode ser reajustado para cima caso a nova proposta do Plano Diretor seja aprovada no próximo mês, conforme afirma a presidente da Câmara do Mercado Imobiliário de Minas Gerais e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG), Cássia Ximenes. O aumento é previsto porque o cálculo da mensalidade tem relação direta com o valor venal do imóvel.

Hoje, de acordo com a especialista, o preço de locação dos apartamentos gira em torno de 0,4% do valor venal. Isso significa que se houver elevação do preço de venda, há, também, elevação do aluguel. Ela destaca, ainda, que o fato de menos imóveis serem construídos, conforme a proposta, também puxa para cima o preço da moradia.

“É a lei da oferta e da procura. Se são esperados que 100 sejam construídos para atender à demanda e uma quantidade menor sai do papel, há impacto em todo o mercado”, diz.

De acordo com Cássia, a aprovação da proposta do novo Plano Diretor vai refletir negativamente no futuro da cidade. “Estamos indo na contramão das grandes metrópoles do mundo, que estão privilegiando coeficientes maiores nos hipercentros para evitar as longas viagens entre trabalho e residências. Ao aumentar o potencial, a vida das pessoas fica mais fácil, pois é possível encontrar mais coisas em um mesmo local”, afirma.

Ela enfatiza que a aprovação da proposta pode ser uma pá de cal sobre a recuperação da construção civil e do mercado imobiliário. Embora os setores tenham “respirado” nos últimos cinco meses, ambos amargaram forte prejuízo durante a crise.

“Atravessamos uma crise política e econômica muito séria e somente há pouco tempo voltamos a respirar mais aliviados. Todo o esforço pode ser jogado por terra pela aprovação do novo Plano Diretor. Mas isso apenas para Belo Horizonte, porque as cidades do entorno serão beneficiadas”, lamenta.

Fonte: Hoje em Dia